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附条件的购房合同纠纷案(附代理词)
Time:2016-02-28 21:23:38

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?????????????????????????????????????? 文/刘信平

?????? 律师提示

?????? 本案所涉的房产是职工向企业购买的安居房。职工购买涉案房产已经超过五年,业主办理安居房换证登记后,再交清税费后就可办理绿本房产证,继而转为红本房产证。取得红本房产证后,房产就可以成为商品房进入市场转让。在办理绿本房产证之前,买卖双方签订《房屋转让合约》约定转让涉案房产,该合同系附条件的购房合同,没有违反国家强制性规定,应为有效合同,双方均应履行。

??????? 案情简介

??????? 2005年9月8日,两原告王某、黄某作为卖方、两被告谭某、申某作为买方、第三人深圳市某置业顾问有限公司作为经纪方签订了《房屋转让合约》,约定,买方向卖方购买深圳市南山区某花园(三期)某房产(以下简称涉诉房屋),总价款人民币60万元,定金人民币15万元,卖方将涉诉房屋交付使用的时间定为收到首期款两日内,如卖方收取定金后不依合约条款将涉诉房屋售予买方,则卖方须向买方双倍返还定金,买方不要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约,及其它条款。

????? 同年9月14日,三方签订了《补充协议》,约定,交易定金变更为人民币10万元,首期房款人民币28万元,买方同意用此笔房款帮卖方月供,供楼产生的利息由买方承担(买方若两个月不月供,卖方有权收回涉诉房屋并没收定金),直至买方能帮卖方还清涉诉房屋的银行贷款金额,余下房款22万元向银行按揭贷款支付给卖方,卖方收到买方支付的定金10万元,须将涉诉房屋全权委托公证给经纪方代理人办理相关事宜,及其它条款。同年9月,两被告向两原告支付了定金人民币10万元(其中2万元交付给第三人托管),两原告给第三人做了全权公证委托。自同年9月中旬起,两原告将涉诉房屋交给两被告居住使用至今。

??????? 两原告认为,涉诉房屋系安居房(经济适用房)且目前仍未办理“绿本”,根据法律规定属于不得上市交易的房屋,故三方签订的《房屋转让合约》及《补充协议》应为无效合同,两被告应将涉诉房屋立即交还给两原告。即使认定上述合同有效,两原告亦有权解除上述合同,两被告无权要求原告继续履行合同或要求进一步赔偿,将涉诉房屋立即返还给两原告。此外,两被告一直占有涉诉房屋,故两被告应按每月人民币3000元标准向原告支付租金。为此,两于2009年8月向深圳市南山区人民法院提起诉讼。两被告委托本律师为诉讼代理人。

?????? 两被告答辩并反诉称:

????? 1、2005年9月8日,两原告、两被告及第三人签订了《房屋转让合约》,当月14日三方签订了一份《补充协议》,约定两被告向两原告分三期共支付人民币定金10万元,首期款28万元以两被告帮助两原告支付月供的方式在5年内付清。在两原告办妥红本房产证后五日,两被告再向两原告支付余款22万元,两原告在收到定金10万元后应委托第三人办理绿本房产证及由绿转红事宜,进而第三人再帮助两原告办理产权过户变更手续,若该协议与转让合约有冲突,以协议为准。

?????? 两被告在购买涉诉房屋时,深圳房地产业正处于低迷时期,涉诉房屋位于当时较为偏僻的地方,交通极其不便。2005年9月14日,两被告向两原告支付了房屋装修费65,060元及2005年7月份和8月份两个月的按揭款10,636元。同年11月10日,两被告支付了5万元定金。2005年9月14日两原告将房产交给付给两被告使用至今。自从2005年7月份起,两被告每月为两原告交纳了按揭款。

??????? 2009年7月16日,作为开发商的深圳市某住宅有限公司向某花园(三期)业主发出通知,要求已经付清房款的业主办理房地产证(绿证)。两原告得知后曾主动打电话给两被告,答应协助两被告办理相关事宜,但后来两被告打电话通知两原告愿将未交完的按揭款提前付清,请两原告协助办理绿本房地产证事宜时遭到两原告的拒绝。两原告明确表示要求解除双方的协议,并收回涉诉房屋。两被告于2009年9月1日将当年9月份的按揭款4,500元按时交纳,2009年9月1日将未交完的按揭款提前付清,至今两被告已支付了房款共计488,560元(包括定金、装修款加按揭款)。

??????? 2、涉诉房屋的产权明确,房地产证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态,交易手续和产权过户也均是可以完成的,在此前提下三方对涉诉房屋的买卖行为系各方当事人的真实意思表示,亦未损害国家、集体、他人和社会公共利益,故三方签订的《房屋转让合约》及《补充协议》并未违反法律、法规的强制性规定,未损害国家、集体、他人和社会公共利益,是合法有效的。

?????? 3、《房屋转让合约》及《补充协议》是附条件的民事法律行为,是合法有效的,涉诉房屋已经可以办理绿本房产证并可转红本房产证,《房屋转让合约》及《补充协议》所附的条件已经成就,两被告实际上替两原告付清了购房款并实际接受及入住涉诉房屋4年多,已形成长期占有、使用的事实,因涉诉房屋升值两原告要求解除涉诉合同违反了诚实信用的基本原则,违反了相关法律规定,损害了两被告的合法权益。

??????? 4、两原告主张根据合约第十一条规定解除合同亦无法律依据。《补充协议》约定,如两原告不依合约条款将涉诉房屋售予两被告,应双倍返还定金及涉诉房屋的装修费,还应赔偿第三人佣金。两原告必须积极配合涉诉房屋转市场商品房过程,直到拿到市场商品房(红证)跟两被告进行产权过户,买卖双方的任何一方逾期办理应办理的事宜,每逾期一日应按房款的万分之五向另一方支付违约金,违约金支付至办理手续止,以上约定已经对《房屋转让合约》的内容做出修改。

??????? 5、涉诉房屋系安居房而非经济适用房,业主办理安居房换证登记后,再交清税费后就可办理绿本房产证,继而转为红本房产证后,涉诉房屋就可以成为商品房进入市场转让。

?????? 6、两原告一方面认为合约及协议是有效的,另一方面又认为合约及协议是无效的,要求解除上述合同,属于逻辑上自相矛盾。

?????? 综上,两被告请求驳回两原告的全部诉讼请求,并请求判令:1、两原告继续履行《房屋转让合约》及《补充协议》;2、两原告承担逾期办理房产证的违约金(每日按房款60万元的万分之五计付,从2009年8月17日起计算);3、两原告承担本案的诉讼费用。

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??????? 法院判决

?????? 深圳市南山区人民法院经审理后判决:1、两原告、两被告继续履行《房屋转让合约》和《补充协议》;2、驳回两被告的其它反诉请求;3、驳回两原告的全部诉讼请求。

?????? 一审后两原告不服提起上诉,深圳市中级人民法院维持原判,驳回上诉,并判决继续履行的具体细节。

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?????????????????????????????????????????? 代理词

审判长、审判员:

??????? 我受被告谭某、申某的委托,担任本案一审的代理人,出庭参加诉讼。现根据我的调查和法庭审理,提出以下代理意见,望贵庭予以充分考虑。

?????? 一、 《房屋转让合约》及《补充协议》并未违反法律、法规的强制性规定,未损害国家、集体、他人和社会公共利益,是合法有效的。

????? 原告在诉状中认为《房屋转让合约》(以下简称合约)及《补充协议》(以下简称协议)违反了《中华人民共和国合同法》第52条规定,应为无效合同,但未具体提及违反哪一条法律、法规的强制性规定。其模糊涉及的充其量是部颁的规章制度或地方性法规,而并非是法律、法规。

??????? ? 被告认为与本案有关的法律应是《中华人民共和国城市房地产管理法》,但原告并未提及。为深入阐述,被告仍有必要将原告所无法表达的法律依据提出,并加以论证,看合约及协议是否因违反了该法律的强制性规定而应被认定无效。

????? 《中华人民共和国城市房地产管理法》属国家管理性法律规范,其中第三十八条第(六)款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定中确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的,并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下,对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制,而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。且我国实行不动产登记制度,不动产登记只是物权变动的成立要件,而非买卖合同的生效要件。

??????? 本案中,原告根据其与深圳市某住宅有限公司签订的购房合同,实际取得了房屋,并已付清全部房款(2009年9月1日被告已代原告提前付清全部房款),涉案房屋的权属明确,相关房屋权属证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态,交易手续和产权过户也均是可以完成的;在此前提下形成的本案讼争房屋的购房合约及协议系双方当事人的真实意思表示,且该行为并不损害国家、集体、他人和社会公共利益,完全可以认定涉案购房合约及协议是有效的。原告关于该合约及协议应为无效合同的请求,与事实不符,且其也没有提供相关的证据予以证明。  
??????? 二、合约及协议是附条件的民事法律行为,是合法有效的

??????? 附条件的民事法律行为,是指当事人约定以将来可能发生的事实为条件,并把该条件的成就与否作为确定民事法律行为效力发生或者消灭之依据的民事行为。也就是说,这类法律行为的生效或者失效,取决于将来的一定客观事实是否发生。附条件的民事法律行为是当事人基于意思自治原则,使行为人的动机获得法律表现的形式,因而受到法律的保护。

?????? 被告认为,双方所签订的合约及协议是双方的真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定。该合约及协议是双方附条件的法律行为,应认定为是合法有效的。具体理由如下:

???? (一)当事人所附条件符合附条件法律行为的特点

????? 民事法律行为所附条件是决定法律行为效力发生或消灭的特定事实,这种法律事实具有如下特点:

????? 1、所附条件必须是将来发生的事实。

?????? 原告的房产可以办理绿证(房产证)及绿证转红证(房产证)手续,这是在原告购房以后五年可能发生的事实。

??????? 2、所附条件是客观上可能发生的事实。

??????? 原告签订购房合同后,只要能按时交按揭款,最后能提前交清购房款,5年后就能办理绿本房产证,继而将绿证转为红证(房产证),这完全是可能发生的事实。

????? 3、所附条件是当事人约定的事实。

??????? 合约和协议条款均为被告与原告双方任意选择的事实,而非法律明文有此规定。

??????? 4、所附条件是合法的事实。

??????? 红本房产证办妥后,该房产即成为商品房,可以流通,房产转让完全符合法律和社会公共利益的要求。

?????? (二)已附生效条件的合同自条件成就即生效

??????? 附生效条件的合同若条件不成就,合同不生效;条件成就,合同才发生法律效力。购房满5年之后交清房款,原告就能将绿本转红本,转为红本后,所附条件就成就,房产就能转让,那么合约及协议就产生法律效力。在本案中,被告要求提前还款并请求原告配合,但遭到原告拒绝(尽管如此,如上所述,被告仍然提前履行付清房款义务)。原告明确表示自己不履行合同义务(配合被告办理相关手续取得红本房产证),根据《中华人民共和国合同法》第108条规定,被告可以在履行期限届满之前认定原告违约。

?????? (三)恶意阻止条件成就的应承担法律后果

??????? 为了维护当事人的合法权益,维护社会经济秩序的稳定,法律规定:对于所附条件当事人不能恶意促其成就,也不能恶意阻止其成就。本案中原告恶意阻止条件成就(不履行办证义务),即原告具有主观恶意,为了自己的利益,不正当阻止条件成就的行为应视为条件已经成就。因此,该合约及协议应视为条件已经成就。

??????? 如今,本案所涉房产已经可以办理绿本房产证并可转红本房产证,合约及协议所附的条件已经成就,而原告为自己的利益不正当地阻止该条件的成就(拒绝办理房产证),根据《中华人民共和国合同法》第45条规定,应视为条件已经成就。因此,合约及协议所约定的附条件的法律行为应视为生效,即合约及协议应视为已经生效。

?????? 本案合约及协议是被告与原告自愿签订的,合约及协明确约定了买卖双方各自的权利义务,原告不但按照约定收取了部分购房款,而且还向被告交付了房屋。迄今被告支付了大部分约定购房款(定金、装修款加按揭款共计489,460元,根据协议第1条第3项规定,尚余220,000元在办妥红本房产证后5天内支付),被告支付的房款实际上早已代原告付清购房款(约400,000元),并实际接受房屋且入住4年多时间,已形成长期占有、使用的事实。在这种情况下,原告受利益驱动(房产已升值)断然要求解除合同显然违反了诚实信用的基本原则,同时也违反了相关法律规定,极大地损害了被告的合法权益。因此,原告理应承担相应的法律后果。

????? 三、原告主张根据合约第十一条规定解除合同亦无法律依据

??????? 2005年9月8日的合约第十一条虽规定,“如卖方在收取定金后不依合约条款将物业授予买方,则卖方须返还双倍定金予买方,买方不要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约。”但2005年9月14日的协议第六条规定,如协议与合约有冲突,应以协议为准。同时协议第三条第1项规定:卖方不依合约条款将该物业售予买方,应双倍返还定金及该物业装修费,还应赔偿第三人佣金。另外协议第三条第3项规定:卖方必须积极配合该物业转市场商品房(红证)过程,直到拿到市场商品房(红证)跟买方进行产权过户。而且协议第五条还规定:买卖双方的任何一方逾期办理应办理的事宜,每逾期一日应按房款的万分之五向另一方支付违约金,违约金支付至办理手续止。被告认为,协议的这些规定已经对合约第十一条规定做了重大修改。因此,在原告违约的情况下,根本不存在被告提出继续履行合同的权利受限的情况。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定,被告有权选择要求原告承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

??????? 四、原告自相矛盾,不能自圆其说

???????? 在原告提交的诉状中,原告混淆了安居房与经济适用房的界限。经济适用房实际上是指政府提供政策优惠,限定套型面积和出售价格,按照合理标准建设,面向低收入住房困难家庭配售的具有保障性质的住房。[见《深圳市经济适用住房管理暂行办法》(以下简称“暂行办法”)第2条]。经济适用房每套建筑面积不得超过60平方米(见暂行办法第14条),其产权证上有加注“经济适用房”字样(见暂行办法第38条)。

?????? 经济适用房不但购房条件有严格限制(购房者为低收入、住房困难户,见暂行办法第22条),而且购房程序也极为严格复杂(见暂行办法第25条至第37条)。购房者购房满5年后转让房产的,应向政府交纳土地收益等价款,政府有优先回购权(见暂行办法第41条)。购买经济适用房未满5年擅自将房产出售、出租、赠予、抵押的,住房保障管理部门应令其在3个月内退出已购住房,并收取租金。拒不退出的,可申请人民法院强制执行(见暂行办法第48条)。

???????? 而安居房是指准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房这几类房产(见暂行办法第22条)。本案所涉的房产是职工向企业购买的安居房(社会微利房,其价格与商品房相差较小)。业主办理安居房换证登记后,再交清税费后就可办理绿本房产证,继而转为红本房产证。取得红本房产证后,房产就可以成为商品房进入市场转让。可见,购买、使用、转让安居房并没有象购买、使用、转让经济适用房那样受到严格的约束和限制。

??????? 显而易见,原告购买的房产是属于企业提供的安居房,并非所谓的经济适用房。原告转让在当时情况下偏僻且出行不便的安居房,自己则另行购房居住,却自诩是所谓的低收入、住房困难家庭更是令人匪夷所思。当原告拒不履行合约及协议的义务,反而要单方面解除合同时,谎称购买的是经济适用房,且收入低微、无房居住,其实质上无非是为自己违约制造借口而已。另外,原告一方面认为合约及协议是无效的,另一方面又认为合约及协议是有效的,应按合约第十一条规定解除合同。显然,原告在逻辑上自相矛盾,不能自圆其说。

?????? 五、原告无权以双倍返还定金为代价而解除合同

??????? 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第117条规定:“定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。”根据该规定合同中如果约定收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同的,收受定金的一方才有权行使该项权利。而《补充协议》中并无此种约定,因此原告认为有权以双倍返还定金为代价而解除《房屋转让合约》缺乏法律依据。

?????? 综上所述,根据《中华人民共和国民法通则》第62条、《中华人民共和国合同法》第45条、第107条、108条、第112条之规定、最高人民法院《关于适用“中华人民共和国合同法”若干问题的解释(二)》第14条之规定、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第117条之规定以及最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15、16条之规定,恳请贵院驳回原告的所有诉讼请求。

????????????????????????????????????????????? 两被告委托代理人:刘信平律师

??????????????????????????????????????????????????????? 2010年9月25日

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